Artículo 7º.- ALTURA DE EDIFICACIÓN Los Planos de Alturas de Edificación vigentes, son aquellos aprobados mediante la Ordenanza Nº 912-MML, publicado en el Diario Oficial el Peruano el 03.03.2006, que determina las alturas a nivel de Ejes Viales y Áreas Estratégicas de Nivel Metropolitano del Área de Tratamiento Normativo III del distrito de Santiago de Surco, así como, el correspondiente a las alturas de los lotes ubicados frente a los ejes viales y sectores urbanos de nivel local del distrito, aprobado mediante la Ordenanza Nº 265-MSS, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 19.07.2006. Las alturas establecidas en el citado plano, están indicadas en números de pisos, las que tendrán una equivalencia en metros lineales de acuerdo al Cuadro Nº 1. CUADRO Nº 1 | NÚMERO DE PISOS | USO RESIDENCIAL (I) METROS LINEALES MÁXIMO | USO COMERCIAL (II)(III) METROS LINEALES MÁXIMO | |-----------------|--------------------------------------------|---------------------------------------------| | 2 PISOS | 6.00 ML. | 8.00 ML. | | 3 PISOS | 10.50 ML. | 12.00 ML. | | 4 PISOS | 13.50 ML. | 16.00 ML. | | 5 PISOS | 16.50 ML. | 20.00 ML. | | 7 PISOS | 22.50 ML. | 28.00 ML. | | 8 PISOS | 25.50 ML. | 32.00 ML. | | 10 PISOS | 31.50 ML. | 40.00 ML. | | MAS DE 15 PISOS | + 45.00 ML. | + 60.00 ML. | Notas: i. Uso residencial: El cálculo de altura en metros lineales es el resultado de promediar la altura máxima permisible, es decir 3.00 ml. por piso, incluido la losa del techo por piso; con el número de pisos establecidos por el Plano de Alturas; incluyendo además de ser el caso la ejecución de un semisótano o un paramento de protección en la azotea de 1.10 ml. ii. Uso comercial: El cálculo de altura en metros lineales es el resultado de promediar la altura máxima permisible, es decir 4.00 ml. por piso, incluido la losa del techo por piso; con el número de pisos establecidos por el Plano de Alturas; al utilizarse el 100% del predio como uso comercial; de lo contrario se aplicará la altura correspondiente al uso residencial iii. Cuando el uso comercial sea compatible con zonas residenciales, se podrá aplicar en los dos primeros pisos el máximo de altura de edificación, número de pisos y metros lineales correspondientes al uso comercial; el resto de la edificación destinada al uso residencial será definido con los rangos establecidos para dicho uso. Lo antes señalado no es de aplicación a lo dispuesto en el inciso b) del artículo 8° del presente reglamento 7.1. Condicionante General: En zonas residenciales, los pisos tendrán un mínimo de 2.30 metros de altura libre y un máximo de 3.00 metros (incluido el espesor de la losa estructural del techo). Asimismo, se podrá aceptar hasta 4.00 metros de altura en un solo piso de la edificación, cuando el diseño arquitectónico de los espacios lo amerite, no debiendo sobrepasar la altura máxima, en metros lineales establecido en el Cuadro N° 1. 7.2. Altura máxima según la pendiente del terreno: La altura según la pendiente del terreno, se aplicará de la siguiente manera: a) En terrenos con pendiente pronunciada (terrenos en ladera) mayores a 20% de pendiente¹, medirán su altura máxima de edificación de la manera siguiente: a.1. Terrenos con doble frente: La altura de edificación se medirá verticalmente desde el punto natural más alto del terreno hasta el más bajo, sobre la línea de propiedad de los dos frentes, creando una línea virtual de rasante del terreno; paralela a ella, a una distancia de 1.50 metros lineales se proyectará una línea virtual inferior de pendiente, con la que se definirá la profundidad de los pisos de la edificación. La edificación ubicada en el punto natural más bajo mantendrá la altura en pisos o su equivalente en metros lineales normada desde la línea de propiedad hasta una profundidad de edificación equivalente a L/2 (la mitad de la longitud del terreno); en el frente ubicado en el punto natural más alto se edificará un solo piso desde la línea de propiedad hasta una profundidad de 9.00 metros lineales, respetando un retiro reglamentario de 3.00 metros lineales desde el límite de su propiedad si es calle y 5.00 metros lineales si es avenida. El resto de la edificación mantendrá un retranque de 5.00 metros lineales desde el alineamiento de fachada de la edificación ubicada en la cota menor, formando terrazas continuas (sin ningún tipo de cobertura) a través de plataformas de cimentación, sin sobrepasar la línea virtual inferior paralelas a la línea natural del terreno; por ningún motivo estos se nivelaran con el alineamiento de fachada de las edificaciones ubicadas en cualquiera de las cotas (mayor o menor) del terreno (Grafico N°01 del Anexo N° 01). Asimismo, se aplicará el inciso "d" dependiendo del caso. a.2. Terrenos con un solo frente: Se mantendrá la altura de edificación detallada en el ítem anterior (a.1.), considerando, además, un retiro posterior de 5.00 metros lineales desde el límite de su propiedad. (Gráfico N° 03 del Anexo N° 01). Así mismo, se aplicará el inciso "d" dependiendo del caso. a.3. Terrenos con un solo frente colindante con un predio nivelado en su punto natural más bajo: La altura máxima de edificación se tomará a partir del punto natural más alto del terreno desde la línea de propiedad, a partir del cual, la edificación mantendrá un (1) piso o su equivalente a 3.00 metros lineales respetando un retiro frontal de 3.00 metros lineales si está ubicado frente a calle y 5.00 metros lineales si está frente avenida. El predio colindante nivelado con el punto natural más bajo, aplicara lo ¹ El Artículo 2° de la Norma TH.050 del Reglamento Nacional de Edificaciones, señala que son Habilitaciones en Laderas aquellas que se realizan en terrenos con pendientes mayores a 20% de pendiente, las cuales se regirán por las normas técnicas correspondientes a la naturaleza de la habilitación urbana a realizarse y las disposiciones contenidas en la presente norma técnica.
dispuesto en el ítem c del presente artículo. (Gráfico N° 04 del Anexo N° 01). Asimismo, se aplicará el inciso "d" dependiendo del caso. b) En terrenos con pendiente moderada menores a 20% de pendiente, la altura máxima de edificación normativa se tomará a partir del punto natural más bajo del terreno desde la línea de propiedad -respetando un retiro municipal de 3.00 metros lineales si está ubicado frente a calle y 5.00 metros lineales si está frente avenida. La edificación se nivelará al punto natural más bajo, y podrá edificar hasta el máximo de su longitud, sin sobrepasar la altura normativa. En el punto natural más alto del terreno y sobre el nivel de vereda mantendrá en todos los casos un piso o su equivalente a tres (3) metros lineales, hasta un máximo de profundidad de nueve (9) metros lineales respetando un retiro municipal de 3.00 metros lineales si está ubicado frente a calle y 5.00 metros lineales si está frente avenida. (Gráfico N° 05 del Anexo N° 01). Asimismo, se aplicará el inciso "d" dependiendo del caso. c) En los casos de terrenos que se encuentre nivelados con el punto natural más bajo, la altura máxima de edificación se medirá desde la plataforma de cimentación. El muro de contención deberá elevarse mínimo 2.20 ml. del nivel del punto natural más alto del terreno y este deberá de ser muro ciego. (Gráfico N° 02 del Anexo N° 01). d) En los casos de terrenos que cuenten con uno o más frentes con pendiente moderada o pronunciada, la altura máxima de edificación normativa se tomará a partir del punto natural más bajo del terreno desde la línea de propiedad, siguiendo la pendiente de la Vía (Jirón, Calle o Pasaje). Para la evaluación de las consideraciones normativas contenidas en el presente artículo, deberá presentarse en el Expediente de Anteproyecto y Proyecto, un Plano Topográfico suscrito por el profesional de la especialidad, con sus rasantes respectivas (cota mas alta, intermedia y más baja), a la misma escala del proyecto arquitectónico. En ningún caso se permitirá la construcción de sótanos y semisótanos en terrenos con pendiente pronunciada y/o moderada. 7.3. Otros Criterios referenciales 7.3.1. Concepto de Colindancia de Alturas Se tendrá en cuenta el Concepto de Colindancia de Alturas establecido en el Anexo N° 02 de la Ordenanza N° 912-MML, precisándose de la siguiente manera: a) La colindancia estará referida a edificaciones existentes de mayor altura normada y que se encuentren debidamente autorizadas, el resultado del incremento en altura deberá medirse en metros lineales, incluye la azotea. b) Para la aplicación de este concepto, las edificaciones a evaluar, deberán estar ubicadas en los lotes contiguos (derecho y/o izquierdo) que dan frente a la vía donde se ubica el lote materia del incremento en altura de edificación, se tomará en cuenta la altura existente de la edificación inmediatamente adyacente o que consignen un retiro lateral reglamentario al lote materia del cálculo. c) En los lotes que colinden lateralmente con una edificación de mayor altura que la normativa, se podrá edificar hasta el promedio entre la altura existente autorizada y la normativa. d) En caso de lotes en esquina, que colinden con edificaciones existentes de mayor altura que la normativa en ambos lados y autorizadas, el incremento en altura de edificación será el promedio de ambos; de colindar por un solo lado con una edificación de mayor altura será el resultado del promedio de la altura en metros lineales existente y la normativa para el predio. No aplica el concepto de Colindancia en Altura en zonas señaladas en el inciso 7.2 del Artículo 7° y el artículo 18° del presente Reglamento. 7.3.2. Zonas Residenciales de Densidad Baja (RDB) y Densidad Media (RDM) Aquellos lotes zonificados como Residencial Densidad Baja (RDB) y Residencial Densidad Media RDM a excepción de aquellos ubicados en vías de acceso único, o con pendiente pronunciada y/o moderada, o con características similares señaladas en el artículo 18° del presente reglamento, con una altura máxima de edificación de: a) Tres (3) pisos - 10.50 ml, podrán desarrollar hasta cuatro (4) pisos en lotes que se ubiquen frente a parque (cualquiera de los lados del lote) y/o frente a vía con más de 22.00 m. de sección existente, con habilitación urbana aprobada. b) Cuatro (4) pisos - 13.50 ml, podrán desarrollar hasta Cinco (5) pisos en lotes que se ubiquen frente a parque (cualquiera de los lados del lote) y/o frente a vía con más de 22.00 m. de sección existente con Habilitaciones Urbana Aprobada. 7.3.3. Según la condición del Lote Sobre los lotes calificados como Residencial de Densidad Alta (RDA) con frente a la futura vía expresa del Paseo de la República, sólo podrá edificarse hasta 10 pisos, siempre que el acceso peatonal y vehicular sea a través de la vía lateral de servicio del Paseo de la República y que esta vía esté debidamente habilitada y ejecutada conforme a la normatividad vigente, permitiendo el acceso a la edificación desde alguna de las vías colectoras existentes: Av. Los Próceres, Av. Surco, Av. Ayacucho, Av. La Castellana, Av. La Merced o Av. República de Panamá. De no cumplirse con la condición antes indicada, sólo se podrá edificar hasta la altura normativa correspondiente a los lotes de uso residencial del entorno. 7.3.4. Determinación de altura máxima en esquina. Los lotes en esquina podrán optar por la mayor altura normada y/o aprobada, de cualquiera de las esquinas que conforman la intersección de las vías que da frente al lote.